Aangeboden door:
SlimRenoveren
Geschreven door:
blogger
Sean Vos
Categorie:
Beleid
Artikel delen:
logo logo logo logo
33x bekeken

Label B of Nul op de Meter: wat is duurder?

Wat is duurder: een label-B renovatie of een Nul op de Meter renovatie? Wat je ook antwoordt op deze vraag: het antwoord is altijd goed. Het ligt er immers maar net aan hoe je de zaken bekijkt. Wie puur naar de benodigde aanvangsinvestering kijkt, zal zeggen dat de label-B renovatie aanzienlijk goedkoper is dan de Nul op de Meter ingreep, en dat klopt vooralsnog. Hoewel de markt van Nul op de Meter op dit moment snel ontwikkelt, zijn de initiële kosten van een Nul op de Meter ingreep flink hoger dan voor de renovatie naar het felbegeerde B-label. Een Nul op de Meter renovatie kost voor een gemiddelde rijwoning op dit moment al snel € 60.000 tot € 80.000 inclusief BTW. En dat is op het eerste gezicht erg veel geld…

Maar wie verder kijkt dan de aanvangsinvestering, komt misschien tot een andere conclusie. Achter de Nul op de Meter aanpak zit namelijk ook een verdienmodel, waarmee extra inkomsten gegenereerd kunnen worden zonder dat dit ten koste gaat van de positie van de bewoner. Ten opzichte van de label-B renovatie, verdient de Nul op de Meter woning zichzelf op drie manieren terug:

-Doordat de energierekening van de huurder grotendeels wegvalt, mag je als verhuurder bij een Nul op de Meterwoning met prestatiegarantie een Energieprestatievergoeding in rekening brengen aan de huurder. Voor de huurder geldt het ‘niet meer dan anders principe’: voor hetzelfde geld huurt hij een betere woning. Een degelijke prestatiegarantie van de aanbieder naar de corporatie zorgt ervoor dat de huurder niet de dupe kan worden van een slecht presterende woning. Ten opzichte van een label-B renovatie is de huurder er dus zeker van dat hij daadwerkelijk flink op zijn energielasten bespaart.

- Een Nul op de Meterwoning is voorzien van een geheel nieuwe buitenschil en nieuwe installaties en is daardoor een mooiere, comfortabelere en gewildere woning dan een woning die met een stapeling van kleine maatregelen naar label B is gebracht en nog steeds dezelfde uitstraling heeft. Daardoor kan de exploitatie van de Nul op de Meter woning naar zo’n veertig jaar worden verlengd, terwijl de horizon bij een label-B ingreep meestal maximaal op 25 jaar ligt. Zo’n 15 jaar langere exploitatieduur levert uiteraard meer inkomsten op.

- Doordat de schil en installaties zijn vernieuwd, kunnen de lasten voor planmatig onderhoud in veel gevallen omlaag.

Inmiddels heb ik voor enkele tientallen complexen de Nul op de Meter businesscase verkend en met de betreffende corporatie doorgesproken. In veel gevallen zijn de te verwachten opbrengsten en kostenbesparingen in de exploitatie groter dan de investering die aan de voorkant nodig is om Nul op de Meter te realiseren. De businesscase is daarmee in veel gevallen haalbaar en interessant genoeg om nader te verkennen. Dat geldt overigens nog niet voor iedere woning. Door de oogharen bekeken zijn vooral de ruimere eengezinswoningen met een hoge energierekening het meest gunstig. Voor kleinere appartementen blijkt de Nul op de Meter businesscase moeilijker uit te pakken, al zijn er ook voor dit woningtype succesvolle voorbeelden te benoemen.

Het succes staat of valt echter met de vergelijking die gemaakt wordt en het scenario waarmee de Nul op de Meter ingreep vergeleken wordt. Welke aannamen doe je ten aanzien van energieprijsontwikkeling, inflatie en prijsontwikkeling van het vastgoed? Welke streefhuur reken je in bij mutatie en welke mutatiegraad houd je aan? Hoelang kan de woning nog mee zonder ingreep? Welk bedrag zou je nu sowieso in onderhoud moeten investeren om de woning weer op peil te brengen? Het zijn belangrijke vragen, waarbij de haalbaarheid van de Nul op de Meter businesscase besloten ligt in de keuzes die je als corporatie maakt.

  • VVA
  • huisvestings advocaten
  • e-vontuur
  • han van goeverden
  • emceo
  • covalis
  • wocoapp