Aangeboden door:
SlimRenoveren
Geschreven door:
blogger
Sean Vos
Categorie:
Financiën
Artikel delen:
logo logo logo logo
30x bekeken

Bedrijfswaarde? Marktwaarde? Pas op voor Excelmanagement…

Een investeringsbeslissing is een belangrijk onderdeel bij ieder project. Het is immers van belang om goed te kunnen onderbouwen waaraan het geld wordt uitgegeven en of die uitgaven voldoende rendement opleveren en bijdragen aan de doelstellingen van de corporatie. Naast de investeringsbeslissingen, is ook de jaarlijkse vastgoedwaardering een belangrijk issue voor iedere corporatie. Dat geeft immers aan hoe de vermogenspositie van de corporatie is en welke borging er tegenover de externe financieringen staat. Sinds dit jaar wordt er gewaardeerd op marktwaarde volgens een uniform vastgesteld waarderingsmodel van marktwaarde in verhuurde staat.

Ik merk dat steeds meer corporaties ook voor hun investeringsbeslissingen overstappen van het bedrijfswaardemodel naar het marktwaardemodel. Daar is iets voor te zeggen, maar het roept ook vragen op. Zoals geldt voor alle modellen (van bedrijfswaarde tot marktwaarde), gaat het om modellen die voor een specifiek doel zijn ontwikkeld en slechts een deel van de complexe werkelijkheid beschrijven. En daarin schuilt een gevaar.

BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING
Het marktwaardemodel gaat uit van vijftien jaar doorexploiteren, waarbij na mutatie woningen worden verkocht (uitpondscenario) of tegen commerciële huurniveaus worden verhuurd (verhuurde staat scenario), waarbij niet de actuele onderhouds- en exploitatiekosten worden gehanteerd, maar marktconforme bedragen voor commerciële verhuurders worden ingerekend. Eenvoudig gesteld biedt de marktwaarde daarmee inzicht in de bijdrage van het complex aan de vermogenspositie van de corporatie en de mogelijkheid om op de middellange termijn aan haar financiële positie te kunnen voldoen. Vergelijk het met de balans van een onderneming, waarop alle activa, het eigen vermogen en het vreemd vermogen zijn opgenomen en de marktwaarde van het vastgoed de vaste activa vertegenwoordigen.

De bedrijfswaarde van een complex is in deze vergelijking min of meer de toekomstige winst- en verliesrekening. Alle relevante kasstromen van de exploitatie worden ingerekend voor de gehele exploitatieduur, waarna deze volgens een vooraf vastgestelde rendementseis contant worden gemaakt. Het resultaat is een netto contant bedrag dat de gehele exploitatie vertegenwoordigt en een maat is voor de verdiencapaciteit (of juist het gebrek daaraan) van de corporatie voor het betreffende project gedurende de hele exploitatie.

Met beide modellen kun je doorrekenen wat het effect is van een investering op de exploitatie, maar er zijn duidelijke verschillen. Net als voor een onderneming, is het van belang om zowel de balans met de vermogenspositie, als de winst- en verliesrekening in de gaten te houden, hierop te sturen en continu de cijfers te interpreteren in relatie tot de marktontwikkelingen. Daarbij komt nog dat beide modellen slechts modellen zijn, terwijl de werkelijkheid weerbarstiger en onvoorspelbaarder is.

CONTEXT
Steeds vaker hoor ik dat corporaties voor hun investeringsbeslissingen grotendeels varen op marktwaarde en bedrijfswaarde daarbij niet langer relevant is. Daarmee ontstaat opnieuw het gevaar dat korte termijn denken de kop opsteekt. En dat terwijl de markt juist een begin heeft gemaakt met het verkennen van de total cost of ownership, integrale businesscases en kwaliteitsdenken voor de lange termijn. In de situatie dat in 2020 de gehele woningvoorraad gemiddeld een B-label moet hebben en in 2050 een energieneutrale woningvoorraad het uitgangspunt is, is het meer dan ooit belangrijk om alle modellen en cijfers te zien in hun context en de beperkingen van de rekenmodellen mee te nemen in de afwegingen. Vaar niet alleen op basis van de cijfers, maar zeker ook op een verantwoorde manier richting uw stip op de horizon van 2050 en verder.

  • VVA
  • huisvestings advocaten
  • e-vontuur
  • han van goeverden
  • emceo
  • covalis
  • wocoapp