Aangeboden door:
SlimRenoveren
Geschreven door:
blogger
Sean Vos
Categorie:
Beleid
Artikel delen:
logo logo logo logo
34x bekeken

Investeren en terugverdienen: over huurverhoging en EPV

Onlangs sloot ik aan bij een boeiende discussie over energiebesparing en huurverhoging. De ene corporatie vroeg geen huurverhoging bij energiebesparende maatregelen, terwijl een andere dat wel deed. Wat is nu de beste optie? Natuurlijk hangt dat helemaal af van het project en de context van het project. Maar los van deze zaken loont het om binnen de organisatie eens goed over dit onderwerp na te denken en de voor- en nadelen af te wegen. En dan is er ook nog nieuwe wetgeving gelanceerd die corporaties in staat stelt een Energieprestatievergoeding te innen.

ANGST ALS SLECHTE RAADGEVER
Waarom zou je ervoor kiezen om geen huurverhoging te vragen? Bij sommige corporaties ziet men op tegen de reacties van de huurders en vindt men het gewoonweg te onzeker en te ingewikkeld. Angst is in dit geval een slechte raadgever en mag wat mij betreft nooit en argument zijn om te besluiten geen huurverhoging te vragen. In de vele communicatietrajecten die ik samen met mijn collega heb begeleid is het altijd gelukt om huurders enthousiast te krijgen voor de ingreep, ondanks de huurverhoging. Er zijn echter wel een aantal andere steekhoudende argumenten voor de keuze om geen huurverhoging te vragen:

- Het voorbereidingsproces naar de huurders kan sneller verlopen, waardoor je meer projecten kunt doen en minder voorbereidingskosten hebt.
- Door de energiebesparing gaan de woonlasten in veel gevallen omlaag, wat de betaalbaarheid voor de huurder ten goede komt (maar de betaalbaarheid voor de corporatie schaadt).
- Er zal minder discussie zijn over het wel of niet halen van de vooraf bepaalde energiebesparing omdat het geen negatieve financiële consequenties heeft voor de huurder.
- Aftoppingsgrenzen en de huurtoeslaggrens zitten nooit in de weg.

OUT OF POCKET KOSTEN
Zonder huurverhoging zijn de kosten voor energiebesparende maatregelen typische ‘out of pocket kosten’. Er staan geen positieve kasstromen tegenover die ervoor zorgen dat de maatregel ooit wordt terugverdiend. Als corporatie moet je dat wel kunnen dragen en deze investering willen doen. Er zijn ook een aantal steekhoudende argumenten om juist wel een bijdrage van de huurder te vragen:

- Energiebesparing is de enige maatregel die leidt tot een financiële besparing voor de huurder en investeringscapaciteit bij de corporatie kan genereren zonder stijgende woonlasten.
- Vragen om een huurverhoging dwingt je om goed na te denken over de maatregelen en het verkrijgen van draagvlak. Wanneer een huurder akkoord gaat met het voorstel, weet je zeker dat het een goed voorstel is en de huurder ook echt achter de maatregelen staat. De benodigde communicatiemomenten zijn over het algemeen zeer waardevol en bieden inzicht in de klantwensen en klantwaardering. De inspanning verdien je gemakkelijk terug in de rest van het traject.
- Wanneer een huurder betaalt voor de maatregelen, zal hij deze als waardevoller waarderen en bewuster gaan ervaren. Iets dat gratis is, heeft in de praktijk immers meestal maar een beperkte waarde, is de redenering hierachter. Een ingreep met huurverhoging levert niet alleen een meer energiezuinige woning op, maar ook een bewustere bewoner die eerder geneigd is zijn woongedrag energiezuiniger te maken.

De huurverhoging die wordt gevraagd moet natuurlijk wel passen bij de energiebesparing van de huurders, het huurbeleid van de corporatie en de geldende aftoppingsgrenzen en huurtoeslaggrens. Daarbij geldt dat de besparing van de huurder in veel gevallen onzeker is, terwijl de huurverhoging vanaf dag één vastligt. Een goede besparingsprognose én voldoende speelruimte voor het geval de besparing tegenvalt zijn daarom essentieel. Mogelijkheden hiervoor zijn het beperken van de huurverhoging tot een deel van de geprognotiseerde besparing (bijvoorbeeld 50% van de besparing) of het bieden van een prestatiegarantie voor een minimale gegarandeerde besparing (welke bij voorkeur ook met de uitvoerende partij wordt afgesproken).

ENERGIEPRESTATIEVERGOEDING
Onlangs is er nieuwe wetgeving van kracht geworden die corporaties in staat stelt de investering in energiebesparing op een andere manier terug te verdienen. De Energieprestatievergoeding (EPV) stelt verhuurders in staat om bij het realiseren van zeer grote energiebesparingen met een prestatiegarantie een maandelijkse vergoeding bij de huurder te innen die in plaats van energierekening komt. Met andere woorden: de huurder ruilt zijn energierekening in voor een maandelijkse bijdrage aan de corporatie waarmee zijn woning gegarandeerd energieneutraal of Nul op de Meter wordt. De EPV maakt geen onderdeel uit van de huur en heeft dus ook geen invloed op de te hanteren aftoppingsgrenzen en de huurtoeslaggrens.
Toepassing van de EPV stelt eisen aan de maximale warmtevraag van de woning (maximaal 50kWh/m2 per jaar), opwekking van warmte voor tapwater en opwekking van stroom voor huishoudelijk verbruik en vereist toepassing van uitsluitend hernieuwbare energiebronnen. Om aan deze strenge eisen te kunnen voldoen, is een flinke ingreep nodig. Daar staat tegenover dat het bedrag van de energierekening van de bewoner een aanzienlijke kasstroom oplevert die over een levensduur van veertig jaar een behoorlijke investeringsruimte kan opleveren, tot meer dan € 100.000 op basis van TCO. Het marktaanbod aan Nul op de Meter concepten voor bestaande bouw wordt steeds volwassener, prijzen dalen en daarmee wordt de businesscase steeds interessanter. Uit doorrekeningen die ik voor een aantal corporaties heb gemaakt, blijkt dat voor de typische seriematig gebouwde naoorlogse rijwoningen de businesscase in 90% van de gevallen uitkomt en geen onrendabele top meer kent. Een aanzienlijk beter resultaat dan met de gemiddelde label B ingreep wordt bereikt!

Voor wie hiermee aan de slag wil, heb ik nog een aantal tips op basis van praktijkervaringen:

- Over de EPV en Nul op de Meter doen vele indianenverhalen de ronde. Het is nieuwe materie en iedereen in de bouw en vastgoedsector heeft er wel een mening over. Verdiep je als corporatie goed in de feiten en cijfers en neem niet alles wat verteld wordt klakkeloos aan.
- Nul op de Meter realiseren vraagt om een totaal ander proces, andere verhoudingen tussen opdrachtgever en aanbieder en andere contractvormen. Dat stelt ook hoge eisen aan de te selecteren aanbieder en de wijze waarop wordt samengewerkt. Verdiep je hier vooraf goed in met de hele organisatie.
- Nul op de Meter is een middel om een kwaliteitssprong en levensduurverlening van het vastgoed te realiseren. Beschouw het daarom nooit als een doel op zich, maar ga na bij welke complexen Nul op de Meter als aanpak aan de vastgoeddoelstellingen kan bijdragen. De aanpak is zeker nog niet geschikt voor ieder complex en bovendien geldt: doe het goed of doe het niet!
- Blijkt uit bovenstaande dat de Nul op de Meter aanpak kansrijk is voor meerdere complexen uit uw kernvoorraad? Overweg dan eens om aan te sluiten bij de Vereniging Stroomversnelling en zo een actieve bijdrage te leveren aan de ontwikkeling en opschaling van Nul op de Meter in Nederland.

Wat wordt het voor uw vastgoedopgaven? Kleine stapjes zonder huurverhoging? Een aanpak met huurverhoging? Of Nul op de Meter met toepassing van de EPV?

  • VVA
  • huisvestings advocaten
  • e-vontuur
  • han van goeverden
  • emceo
  • covalis
  • wocoapp